她從瞎忙上班族，翻身商場包租婆

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商業週刊  更新日期:2011-06-16 記者:文/林宏達

第一次創業就成功？
這是很多上班族計畫離開朝九晚五生活，魂牽夢想的事。
而這件事，在一位台積電退下來的「竹科媽媽」手中實現了。


這位媽媽的名字叫車幸勳，
她之前的工作是台積電管理師。

八年前，她拿出200萬元投資竹北房地產，
八年後，她靠200萬元玩出擁有12個店面的小型購物中心「甫力瀚親子館」。
這個親子館的訴求是提供更多的竹科媽媽有一個安排小朋友平日活動的親子中心。


現在，靠著這一個「啞巴兒子」，她一年租金收入超過兩百萬，時間自由，收入「比在台積電還多」。

這個模式運作方法是，和地主簽長約蓋商場，再轉租獲利，
不用負擔土地成本，只要出租率高，短期六、七年，長則十年就能回本。
「這個模式在台中很流行，新竹卻沒人做，」車幸勳說。


一開始，車幸勳把創業想得太簡單了。


第一、她的商場只是竹北的B級地段，
第二，她只有個人資金，又是第一次在房地產創業，手上能出的牌並不多，只有C級資源。

一開始，她計畫找誠品等品牌進駐，用A級廠商當招牌。

對方開出條件，要她變更商場設計才考慮設點，
等她投下數十萬修改設計，對方卻回應「公司決策改變，」
拒絕她的要求。朋友告訴她，
「你這是Ｂ級地點，找Ａ級品牌，注定就是被凌遲到死，」她只能苦笑。

幾番折騰之後，
「我學會right timing（對的時間）要找right person（對的人）。」
她從和她一樣都是第一次創業的夥伴身上找到了支柱。這是她學到最重要的成功經驗。


誠品不來，卻有一間星星城堡親子書房來敲門，
老闆劉倪后和她一樣，兩個人都是第一次創業的媽媽，也沒有創業經驗，
然而，童書店是出了名的難經營，所以車幸勳不敢抱太大期望。


沒想到，親子書房卻展現意想不到的爆發力，
附近沒客人，劉倪后就到台積電辦書展，
辦團購，甚至辦起免費的說故事教室，吸引一大票竹科媽媽每天往這裡跑。

經營特色，是車幸勳從谷底翻升的第二要訣。


車幸勳一天只做兩百顆麵包，但她的麵包架上，看不到一個麵包，
她賣的「梗」是「自然農法」的概念。

她靠賣麵包賺不了錢，卻是靠開烘焙課，
教大家用自然的方法，在家做麵包，吸引客人來賣場拜訪其他店家，才是她真正的目的。


即使最低潮的時候，她仍堅持賣場的親子定位，拒絕小吃、冷飲店進駐，
現在，賣場裡全天都看得到帶著小朋友上門的媽媽客人。
賣場出租率從五成，去年開始變成滿租，
現在這裡的小兒科，已經是計程車司機都知道的竹北診所。


車幸勳開商場，是B級地段、B級店家加C級資源，卻翻身成功的案例。
即使一開始拿的是一手爛牌，用心打，也能打出意想不到的成績，拿回自己人生的發球權。